Kekuatan Hukum Perjanjian Sewa Menyewa Di Hadapan Notaris
MANUSIA sebagai makhluk sosial dikodratkan untuk hidup bermasyarakat dan berinteraksi satu sama lain.Bahkan di era teknologi serba digital sekarang ini menyebabkan interaksi tidak hanya terjadi melalui dunia nyata tetapi juga melalui dunia maya. Dalam kehidupan sehari-hari, manusia sering melakukan perjanjian baik disengaja maupun tidak disengaja, hal ini lahir karena masing-masing pihak memiliki kepentingannya masing-masing.
Perjanjian pada dasarnya merupakan suatu hubungan yang terjadi antara pihak yang terlibat. Dalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menjelaskan bahwa suatu perjanjian adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.
Perjanjian yang terjadi antara dua orang atau lebih tersebut mempunyai syarat yang mengatur antar kedua pihak yang bersangkutan sebagaimana telah diatur di dalam Pasal 1320 KUHPerdata mengenai syarat sahnya perjanjian yakni adanya kata sepakat dari para pihak yang mengikatkan diri, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu dan suatu sebab hal yang halal.
Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu bentuk kesepakatan antara dua pihak, yakni pemilik barang (pemberi sewa) dan pihak yang akan menyewa (penyewa). Dalam konteks ini, barang bisa berupa rumah, apartemen, kantor, atau bahkan tanah. Perjanjian ini mengatur hak dan kewajiban kedua belah pihak terkait penggunaan barang tersebut. Dalam proses pembuatan perjanjian sewa menyewa, salah satu langkah penting adalah memastikan bahwa perjanjian tersebut disahkan oleh seorang notaris.
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang jabatan notaris. Notaris berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik. Selain itu notaris juga berwenang dalam membuat akta/surat pendirian perusahaan, jual beli, perubahan anggaran dasar, sertifikat hak milik, akta waris serta surat kuasa.
Notaris memiliki hak diantaranya hak untuk membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, mengesahkan tanda tangan, membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus, memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta serta membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan dan risalah lelang.
Selain itu notaris juga memiliki kewajiban yaitu bertindak jujur, mandiri, tidak berpihak, menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum, membuat akta dalam bentuk Minuta Akta dan menyimpannya sebagai bagian dari Protokol Notaris, mengeluarkan Grosse Akta, Salinan Akta, atau Kutipan Akta berdasarkan Minuta Aktas serta memberikan pelayanan sesuai ketentuan dalam UU, kecuali ada alasan untuk menolaknya sebagaiman termuat di dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
Dalam proses sewa menyewa, seperti rumah, apartemen, toko, gudang, dan properti lainnya, pemilik atau penyewa sering kali merasa bahwa perjanjian terpisah yang telah mereka tanda tangani atau surat yang disiapkan oleh layanan pemasaran properti sudah cukup. Hal ini sering kali guna menghindari biaya notaris yang harus dibayarkan serta prosedur administrasi atau data yang harus dikumpulkan jika ingin menggunakan jasa notaris. Namun kebiasaan atau penilaian masyarakat terhadap hal ini tidak sepenuhnya benar karena ada tujuan dan manfaat positif bagi pemilik atau penyewa apabila kontrak sewanya disetujui dihadapan notaris.
Dalam hal ini suatu perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak tanpa campur tangan notaris atau pejabat umum lainnya disebut perjanjian dibawah tangan menurut Pasal 1874 KUHPerdata. Sedangkan suatu perjanjian yang ditandatangani dihadapan notaris atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu tempat di mana akta atau perjanjian dibuat dikenal dengan istilah perjanjian notaris atau yang umum dikenal dengan akta autentik sebagaimana termuat di dalam Pasal 1868 KUHPerdata
Walaupun akta autentik dan akta di bawah tangan atau perjanjian di bawah tangan sama-sama merupakan alat bukti, kekuatan pembuktiannya dapat menjadi berbeda. Akta autentik itu merupakan bukti yang cukup bagi kedua belah pihak dan ahli warisnya serta sekalian orang yang mendapat hak dari padanya. Isi dari akta autentik itu dianggap tidak dapat disangkal kebenarannya, kecuali jika dapat dibuktikan. Sedangkan untuk suatu akta di bawah tangan atau perjanjian di bawah tangan, akan berlaku sebagai bukti yang sempurna sebagai suatu akta autentik jika diakui oleh orang pihak yang bersangkutan.
Perjanjian sewa menyewa adalah suatu bentuk kesepakatan antara dua pihak yang disebut sebagai penyewa dan pemberi sewa. Dalam kesepakatan ini, penyewa setuju untuk menggunakan properti atau barang yang dimiliki oleh pemberi sewa dalam jangka waktu tertentu, dengan imbalan pembayaran tertentu yang disebut sebagai sewa. Perjanjian semacam ini dapat mencakup berbagai jenis aset, termasuk tanah, bangunan, kendaraan, atau bahkan peralatan. Perjanjian ini biasanya diatur dalam dokumen tertulis yang memuat ketentuan-ketentuan yang mengikat kedua belah pihak, seperti harga sewa, durasi sewa, dan hak serta kewajiban masing-masing pihak.
Perjanjian sewa menyewa memiliki manfaat yang signifikan bagi kedua belah pihak. Bagi penyewa, perjanjian ini memungkinkan mereka untuk mengakses aset yang mungkin tidak mereka miliki secara langsung. Sebagai contoh, seorang individu yang belum mampu membeli rumah dapat menyewa rumah sebagai tempat tinggal sementara. Ini juga memberikan fleksibilitas, karena penyewa bisa memilih untuk tinggal dalam tempat yang berbeda ketika masa sewa berakhir. Di sisi lain, bagi pemberi sewa, perjanjian sewa menyewa memberikan kesempatan untuk menghasilkan pendapatan dari aset yang dimilikinya. Hal ini bisa menjadi sumber penghasilan yang stabil, terutama jika pemberi sewa memiliki beberapa properti atau aset yang dapat disewakan.
Namun, perjanjian sewa menyewa juga menghadapi tantangan dan kontroversi. Salah satu masalah umum adalah konflik antara penyewa dan pemberi sewa terkait dengan ketentuan perjanjian, pemeliharaan property atau peningkatan sewa. Pada saat yang sama, terdapat juga isu-isu sosial seperti kenaikan harga sewa yang drastis, yang dapat menyebabkan kesulitan bagi penyewa dengan pendapatan terbatas. Di beberapa kota besar, perjanjian sewa menyewa dapat menjadi isu utama dalam masalah perumahan yang terjangkau.
Selain itu, perjanjian sewa menyewa juga memiliki dampak lingkungan. Penggunaan properti sewaan seperti rumah atau apartemen dapat berkontribusi pada masalah-masalah lingkungan seperti konsumsi energi yang tinggi dan peningkatan jejak karbon. Ini menjadi lebih penting dalam konteks perubahan iklim saat ini, di mana kesadaran akan dampak lingkungan dari aktivitas sehari-hari semakin meningkat. Beberapa properti sewaan mungkin tidak memiliki fasilitas yang ramah lingkungan, seperti energi terbarukan atau pengolahan limbah yang efisien.
Untuk mengatasi tantangan-tantangan yang terkait dengan perjanjian sewa menyewa, beberapa solusi dan inovasi telah diajukan. Salah satu pendekatan yang sedang berkembang adalah konsep sewa menyewa yang berkelanjutan. Dalam kerangka ini, pemberi sewa dan penyewa bekerja sama untuk meningkatkan efisiensi energi dan mengurangi dampak lingkungan dari properti yang disewakan. Misalnya, instalasi panel surya atau penggunaan peralatan energi-efisien dapat menjadi bagian dari perjanjian sewa.
Perjanjian sewa menyewa adalah bagian penting dari aktivitas ekonomi dan sosial di seluruh dunia. Meskipun mereka memiliki manfaat yang signifikan, perjanjian ini juga menghadapi sejumlah tantangan dan kontroversi, terutama terkait dengan aspek sosial dan lingkungan. Solusi dan inovasi, seperti konsep sewa menyewa yang berkelanjutan dan peraturan perlindungan penyewa, telah diusulkan dan diterapkan untuk mengatasi masalah ini. Dalam era yang semakin peduli terhadap dampak lingkungan dan kesejahteraan sosial, perjanjian sewa menyewa terus menjadi subjek perdebatan dan perubahan.
Perjanjian sewa menyewa didasari oleh hukum perjanjian di suatu negara. Dasar hukum ini berlaku di hampir semua yurisdiksi dan melindungi hak-hak kedua pihak. Hukum ini menetapkan bahwa perjanjian sewa menyewa sah dan mengikat selama memenuhi syarat-syarat sah yang berlaku. Peraturan ini memberikan kepastian hukum dan perlindungan bagi penyewa dan pemilik properti.
Ada beberapa syarat yang harus dipenuhi agar sebuah perjanjian sewa menyewa dianggap sah di mata hukum. Pertama, perjanjian tersebut harus memuat identitas lengkap penyewa dan pemilik properti. Kedua, perjanjian harus mencantumkan besaran biaya sewa dan jangka waktu sewa dengan jelas. Selain itu, perjanjian juga harus mencantumkan kewajiban masing-masing pihak, seperti perawatan properti, pembayaran utilitas, dan peraturan yang berkaitan dengan penggunaan properti. Dalam banyak kasus, syarat-syarat ini diatur oleh hukum lokal.
Sewa menyewa dihadapan notaris memiliki sejumlah kelebihan. Pertama, notaris adalah pejabat yang independen dan sah secara hukum, sehingga perjanjian yang dia buat memiliki tingkat keabsahan yang tinggi. Kedua, notaris mampu memastikan bahwa perjanjian tersebut mematuhi hukum yang berlaku dan melindungi hak-hak kedua belah pihak. Kelebihan lainnya adalah notaris memiliki pengetahuan mendalam mengenai hukum properti dan dapat memberikan nasihat yang berharga kepada pihak yang terlibat dalam perjanjian.
Namun, ada beberapa kelemahan yang perlu diperhatikan. Pertama, menggunakan notaris mungkin membutuhkan biaya tambahan, yang dapat menjadi beban finansial bagi penyewa atau pemilik properti. Kedua, prosesnya mungkin memakan waktu lebih lama karena melibatkan pihak ketiga. Ini bisa menjadi kendala jika ada kebutuhan mendesak untuk menyewa atau mengosongkan properti. Selain itu, kekurangan lainnya adalah bahwa notaris tidak selalu tersedia dengan mudah di semua lokasi, sehingga bisa sulit untuk menemukan notaris yang bersedia mengesahkan perjanjian.
Sewa menyewa dihadapan notaris memberikan perlindungan hukum yang lebih kuat bagi kedua belah pihak. Notaris bertanggung jawab untuk memastikan bahwa perjanjian tersebut memenuhi semua persyaratan hukum yang berlaku. Jika terjadi sengketa antara penyewa dan pemilik properti, perjanjian yang disahkan notaris memiliki kekuatan hukum yang tinggi, sehingga dapat digunakan sebagai dasar untuk menyelesaikan perselisihan tersebut. Selain itu, notaris juga membuat catatan resmi mengenai perjanjian tersebut, sehingga memudahkan pemantauan dan penegakan perjanjian.
Perjanjian sewa menyewa yang disahkan notaris memiliki kekuatan pembuktian yang kuat di pengadilan. Notaris adalah saksi independen yang tidak memiliki kepentingan dalam perjanjian, sehingga catatan notaris dianggap sebagai bukti otentik dalam perselisihan hukum. Hal ini membuat perjanjian tersebut lebih mudah diterima sebagai alat bukti dalam kasus perselisihan atau pelanggaran kontrak. Dengan demikian, pihak yang merasa haknya dilanggar dapat dengan lebih mudah memperjuangkan haknya di pengadilan.
Perjanjian sewa menyewa dihadapan notaris memiliki kekuatan hukum yang tinggi dan memberikan perlindungan yang kuat bagi penyewa dan pemilik properti . Dengan demikian, pihak-pihak yang terlibat dalam perjanjian dapat merasa lebih aman dan yakin bahwa hak dan kewajiban mereka akan dihormati. Dalam beberapa kasus, perjanjian sewa menyewa dihadapan notaris juga dapat mengurangi potensi perselisihan, karena semua ketentuan dan persyaratan telah diatur dengan jelas dalam dokumen yang sah secara hukum.
Selain itu, peran notaris dalam proses ini memberikan legitimasi hukum terhadap perjanjian sewa menyewa. Karena notaris adalah pejabat publik yang memiliki wewenang untuk mengesahkan dokumen hukum, perjanjian tersebut akan memiliki kekuatan hukum yang sangat kuat. Ini berarti bahwa jika salah satu pihak tidak mematuhi perjanjian atau terjadi sengketa, pengadilan akan cenderung memandang perjanjian tersebut sebagai bukti yang kuat dan mengikat.
Meskipun ada banyak kelebihan dalam membuat perjanjian sewa menyewa dihadapan notaris, tentu saja ada beberapa biaya yang terkait dengan proses ini. Notaris mungkin akan mengenakan biaya untuk layanan mereka, dan ini dapat bervariasi tergantung pada lokasi dan kompleksitas perjanjian. Namun, biaya ini seringkali sebanding dengan keamanan dan perlindungan hukum yang diberikan oleh perjanjian sewa menyewa yang sah dan sah di mata hukum.
Berdasarkan pemaparan diatas dapat disimpulkan bahwa perjanjian sewa menyewa dihadapan notaris adalah langkah yang bijak dalam menjalani proses penyewaan properti. Ini memberikan kekuatan hukum yang kuat, perlindungan bagi kedua belah pihak, dan dapat mengurangi risiko sengketa di masa depan. Meskipun ada biaya terkait, manfaat jangka panjang yang diberikan oleh perjanjian sewa menyewa yang disahkan notaris jelas melebihi biaya tersebut. Sebagai penyewa atau pemilik properti, menjalani proses ini dengan benar akan memberikan Anda kedamaian pikiran dan kepastian hukum yang sangat berharga dalam hubungan penyewaan properti.
Oleh
Dodi Setiawan dan Rian Setiawan
(Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Bandar Lampung)
